不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

年末年始のまとまった時間を利用して読もうと思って、買ってはみたものの。
長男からの執拗なる仮面ライダーエグゼイドの変身ごっこの反復により、なかなか思い通りにはいかないのが年末年始。家の用事を設定するとキリがないし。

大きな病気もせずに、事故やケガもなく一年を過ごせたことに感謝です。
また自分と関わって、助けてくれたり、親切にしてくれた方々に感謝です。
みなさん、よいお年を！

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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。


忘年会だらけの街です。
数年前から、年末の街の人の数、タクシーから、景気が良いとか悪いとか、そんなことはなんの役にも立たない指標なのかという時代なのかなと。
人が欲しいものをいとも簡単に提供すれば景気はよいのかなと。


まぁ〜、これは無理だろうと。
みーんなが無理だろうと。
でも村上は、51対49で、いけるんじゃないのかなと。
そのために、やはりすべきことはあるわけで。いろいろと。瞬時に針を刺さなければならない、今の時があるわけで。
なんというか、やっぱりというか、はいきました！というか、かなり厳しい話があるわけで、外野からは、あー！絶対に怒鳴らないで！って穏やかじゃない状況でありまして、もちろん村上が怒鳴られる的でありまして、実はこの仕事をしていると、怒鳴られるとかは、とりわけたいしたことではなくて、やっぱり法的な権利とか、やっぱり依頼者には最大限の利益を！という自分の信念が頭の中をぐるぐる、ぐるぐる回っているので、いくら怒鳴られたとしても、あーはやく、淡々と、何が本当に進むべき道なのかを閃いてほしいわけで。本人に気づいてほしいのです。と、頭で考えています。実は。

んで、とある事案が半年強ぶりに、はい、整いました！
てつっちです！（＾∇＾）
と、なったわけです。
話をして、腹に落としてもらうために、とある街を丸一日爆走していますが。
これが本当に、ドラマ24みたいに時間との戦いなのです。


というわけで、やっぱり、この仕事、やったことがない人からすれば、ただ右から左の作業みたいな揶揄をされますが、到底そんなに甘い仕事ではありません。
あっ、怒鳴られるから大変だあ！みたいな文脈ではなくて、アメリカの不動産を取り扱う人達は心理学も学ぶほど、人に関わる仕事なので、かなり奥が深い仕事と捉えています。
という、毎度の如く、オチがない話でした。

というわけで、5日間で、1440kmを走って、話を整えたのであれば、そのありえない話を整えたのであれば、年末という追い風に吹かれて、このような昭和な風景を楽しんでもよいのかなと思いまして。
 

でも、本当にありがたく、感謝すべきことは、依頼者みずから、依頼者がタオルを投げてしまっていたが、私達にはもうどうしようもなかったけど、村上さんがなんとかしてくれて、本当にありがとうございます、って言われた時には、ホォォ〜！ってなりますよ、ええ。ホォォ〜！って。本当に言いますよ、耳元で、ホォォ〜！って。




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不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

長男からの切実なる要望により、毎朝、本当に欠かさず毎朝、仮面ライダーエグゼイドの変身を行なっている村上です。仕事前の所要時間、約10分程度。


街は、ニッポンの忘年会で溢れていますね。ドビドビ、ドビドビ店員に話続けるおじちゃん、彼氏に一生懸命訴える若い女の子。年末です。


ここ最近、とある事案により、とある土地の権利関係を調べています。


真実に辿り着けません。



とある人の発言を信じると、とあることの真実味が薄れてきます。
また、一般的に考えてみると、どうやらおかしい、怪しい、真実味が欠如する、何故その発言に辿り着くのか？という疑問がどっさり。


とにかく、証憑、確証、証拠、裏取り、論破できる材料がとれないのですね。

まぁ、例のごとく、ここでは書けませんが 苦笑。

憶測で発言することが許されるのであれば、おそらく、利害関係人が故意に、隠蔽していると思われます。
自己の身勝手な、私利私欲のために。

推測で許されるのであれば、完膚無きまでに論破できるのですが、この12月の寒空の下では、あまり似つかわしくない光景なので、そっと一歩引いてみました。
ただ、何年後には、真実が明るみになります。


というわけでもありながら、村上春樹氏の風の歌を聴けにて、そんなことはビールで蹴っ飛ばすとあるように、年末だからということにかこつけて、恐ろしい睡眠不足のことは完全に無視して、やっすい大阪スタイルの焼き鳥屋で酔っ払って、書いてみた。この後、音楽があるBARへ。



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不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ちょっとわけあって書く回数を減らしております。
ものすごくディープで、こんなブログでも読んでくださる、絶滅危惧種と思われても仕方がない、感謝すべき村上ブログの読者の皆様方には本当に申し訳ありません。
月曜日か土曜日には書くようにします。
たぶん。
今までと同様に、たいして、おもしろくはありませんが 苦笑。


そこそこ濃ゆい相談を抱えていて、高松市の賃貸のプロフェッショナル、いや、日本一の賃貸プロフェッショナルといっても過言ではないでしょう、事実、日本一になっている方です。賃貸マーケティングなどなどにおいて。最先端です。CDのコレクターにおいても造詣が深く。
ご本人は、賃貸職人とおっしゃっております。
そんな賃貸職人に相談に行きました。

いつものごとく、どんな相談なのかは、書けませんが 苦笑。

決して、たとえは悪くないと思いますが。
それでも、たとえて言うならば、この子は一体何が適しているのか？、この子が開花して自分のため世のため人のために、さりげなく在るにはどうしたらいいのか？ということです。
さて、不動産の相談なのに、余計にわかりにくいですね 汗。


集合住宅の立地は、残念ながら、いろいろ、様々でしょう。
話は脱線しますが、実は、賃貸物件って、こんなとこに欲しいなぁ！って、あるべきだなぁ！、って思うところには存在しなくて、こんなところ建ててどうするん？アホちゃうか！？、新築でも今時、満室になるには時間かかるし、二、三年後の、リーシング二巡目ではほんまにやばいですよ！、って、なかなか満室にはなりませんよ！、って、あのね、そもそもね、香川県って空室率ワーストファイブの常連さんですよー、って。
相続税対策ですよー！って、イイようにハウスメーカーにすすめられてる老夫婦と、その相続人！みたいな。でもまぁ、今の税制がそうだから、どうするんだ？というところでもあるし。
NHKのクローズアップ現代という番組でも数回取り上げられている、社会問題です。なんで、こんな田園風景広がる、人も少ない、どー考えても、賃貸住宅なんて必要とされていないエリアに、わざわざアパートを建築するの？なんで？笑
素人目にも、もう賃貸物件って、空室が多くてやばいのに、一体このありさまは、なんなんだ？という意識のほうが健全です。


話を戻しましょう。
そこで、賃貸職人の言葉です。
「例えば、1K、4世帯の小さな集合住宅があると。じゃあ、そのアパートに40人もの人を、広告して集めて、なんとか契約してもらおうとする。
そうじゃないんだよね。
たった4人に、心底ここがいい！と思ってくれる、ここじゃないと私、ダメなんです！と思われる物件であればええんよね」と。

流石ですよね。賃貸職人。



今の物件って、大抵の人には、70パーセントぐらいには気に入ってもらえる、コンビニ弁当みたいな、全体の調和に、媚びを売ってくる物件ばかりです。
万人ウケしたら、それでいいんじゃない、みたいな。ちょっと言い過ぎか 汗。
賃貸住宅の入居を検討する人の傾向に、真っ先に住宅設備を見ます。ほんとに。
だから、建築メーカーは、なんとかして設備を充実させます。建築メーカーからすると、意味のない無駄な競争です。
売買を検討する人の傾向に、真っ先に地盤と建物躯体を心配する、あとは環境も大切ですね。
また、話が逸れました。




不動産投資の、他の株や金や先物の投資に比べて最も優れたところは、安定性とゼロにはならないというところ。
ゼロにならないから逆に困っちゃうということもあるかもしれませんが 汗。
唯一、心配すべきは、空室。
それと、賃料滞納と、原状回復。


つまり、賃貸物件には、私はこんな物件が欲しいと、これじゃないとダメなんです！という物件があるべきなのです。
大抵の人にはどーでもいいと思われても、この人にはたまらなく必要とされる存在の賃貸物件、そんなのを企画すべきなのです。
全部が全部そうじゃないけどね、って一応逃げ口上は付け足しておきます 汗。






例えば、
郊外に、2DK、賃料グロスで、12万円。
近隣の2DKの相場が55000円なのに。
南面に洋室6畳、北面に洋室6畳。
このふたつの部屋にサンドされるようにして、水周りと、完全防音部屋4.5畳がある。
こんな提案、賃貸新聞には、腐るほど提案の掲載がされてきましたが、生で今まで見たことも聞いたこともありません。
この4.5畳は、本当に完全無欠の防音部屋であって欲しいなぁ、と。
完全防音っていっても、なかなか低音は難しいからですねぇ。チャラチャラした高音は大丈夫でも、低音って、振動でやってきますからね。
ここで、管楽器の練習が真夜中にはできたり、ベースとドラムの練習に充分に耐久してくれたりして。


もしも、村上がオーナーなら、101、202、なんてつけなくて、1F東側をジョージ、2F東側をジョン、1F西側をリンゴ、2F西側をポールと、ものすごくベタではありますが、そんなことをしてしまうかもしれない。
いやいや、ツェッペリンにちなんで、とか、ザフーにちなんでとか、そしたら4ピース限定じゃないか！という不平があったりなかったりで、むしろ3ピースバンドはどうするんだ？とか、8世帯のアパートになると、なかなか難しいぞと、どんどん話が変な方に行ってしまいましたが。
不動産会社の電話対応の会話が、「そうですねぇ〜、木太町のoasisですが、ノエルのご退去が来年の二月ですので、まだご内覧はできないですねぇ〜」みたいな感じになるかもしれない。

だから、人が欲しいと思うものをつくらなければならない。
が、しかし、利回りが心配である。
なぜなら、あくまで投資だから。
そこんところが難しい。

音楽性の不一致による退去は認められないという特約は有効か？、というしょーもないことを考えるが、そもそも立証できないし、重要事項説明のところで、あっ、じゃやめますって言うと、おいおい、じゃお前は俺とやる気ないのか？って揉めそうだし。
オチがどこかへいってしまいました。


しっぽくの時期です。
これは、三木町の多田製麺所さんのバージョンです。
ここは豆腐が入っていますね。
大根が大量に入っていて、炭水化物の消化を促進させるから、夕方には腹が減ります。
ここは歩きで、御年配の方々がいったいどっからやってくるん！？というほど、ぞろぞろ、またぞろぞろ、またぞろぞろとやってきて、ゆるやかーに満席が続きます。

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東京ってすごいなぁ〜、って思う。
松山って、四国の玄関口だ！ってビッグマウスな高松市を完膚なきまでに凌駕し尽くしていると思います。
東京ってすごいなぁ〜、って思う。
東京ならではの、税金のテコ入れです。
もう、決定事項みたいですね。
ごくごく一部のタワーマンションにおいて、全部の階の固定資産税評価額を同じにするのは、やめようぜ！って。
相続税対策に、いいように使われているから、という趣旨。
ただ、マンション一棟内の税額は変更しないということだから、低層階の人達は、やっほー！って嬉しいわけである。税額安くなるから。
ということで、評価額下がっているから、前とは違いますよって売主さんに言ったものなら、それはあくまで評価額であって、実勢価額は違うから！って売主さんに言われ論破されるし、大喧嘩になるのでしょうねぇ。大喧嘩はしませんが。
立場が変わること、全て利益相反でございます。

今日は、こんな、残念ながら地方都市には全く関係の無い話をしたいわけではなくて。

不動産の価額について、不動産屋の考え、保険屋の考え、銀行の考え、全部バラバラなわけで。
銀行の担保設定について、おいおい本当に回収できるのか？みたいな貸付額で、転売する時に往往にして残債が抹消できないパターンに陥ったり。
保険金の設定の幅も、ものすごくて、何で？ってなるし。
今までどおりの不動産査定だと、今の国交省の方向性とは反対だし、でも高くて売れなくて、でも諦めるとどんどん悪循環するし。
そりゃぁ、供給すれば冷蔵庫の在庫はどんどん腐っていくよ、というやつですね。
わかりづらい話で、ごめんなさい 汗。
自分もわかってなかったりして 苦笑。


例の松山市の香港のオムライスです。
600円也。
あー、どうしようかなぁ？、やめといた方がいーよなぁ、って思っていたけど、やっぱり気になって仕方ないので、挑戦する。
果敢に挑戦したから、後悔はしたくない。しかしながら、この戦いはもはや終了です。40代の人間が挑戦するものではない。
ご覧の通り、パッと見は、でっぷりと太った子豚を丸飲みしたアナコンダの蛇腹のようです。
飛行機内の枕に可能なサイズのオムライス。

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長男の参観日に参観できないストレス。
プロの実務スピードまでは求めないけれども、相手があることだから、ど素人のあなたも精一杯がんばろうよ！、頑張る！っていったんだから、でもちょっとアレ過ぎるでしょ！みたいなストレス。
愚痴っぽい晩秋です。
周りは風邪だらけ。

そもそも、価格、価額、値段って、何？ですが。
本当に、不動産の価額は難しいですね。
指標として、公の力がはいってくるし、民間の意見もはいるわけで。

特定物っていうと、世界にたったひとつの！という位置付けです。
佐山氏のタイガー初戦のマスクとか、ジャコのジャパンツアーのフェンダージャズベとか。
不動産もこれと同じで価額を決めていきます。
さて、事業用定期借地権の借地料です。 
いきなり、マニアックな値段の話ですよね 笑。
結論、あんたらと、不動産屋が決めてるでしょ！、ですが。正解でもあります、はい。
借地権割合とか、一物四価とか、機構がいうところの評価額の1〜3パーセントとかいうけれど、これだとめちゃくちゃ高かったりと。
結局、相場、かなと。
でも、その相場も、結局相場なわけであって、同じではありませんからね。ものすごくいろんな諸条件があることを考えると、全くあてにはならないし。
つまりは、売り手買い手、貸し手借り手、それぞれが利益衡量が水平に保った時に、価額は成立するのかなと。だから、指標はあるようで、無いようでいて、無いようでいて、あるようで、みーんな混乱してわかりづらい取引、それが不動産の売買、賃貸です。
あっ、酔っ払って書いた無責任な文章です。ごめんなさい。
謝るなら、書くなよ！と。


ものすごくやさし〜い、しっぽくうどんです。でも実は味はしっかりしています。実家で作ってくれるしっぽくうどんが、こことよく似ているので、なんだか親近感がもてます。
なんか、よくわからないコメントですが 汗。

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