不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

29年振りに会う同級生との忘年会ですが、同級生の酒を呑むスピードが早すぎて、久しぶりに慌てました。
29年というと、一回では話きれません、いろんなことを。次回、また企画しようと思います。
しかし、人の本質って、やはりそう大きくは変わらないものだなと思いました。

29日金曜日でひとまず2017年の仕事も落ち着きました。
自分を信用してくれて、仕事を依頼してくれる方々には、ただただ感謝しかありません。ご期待を裏切らないように、ただただ尽力するのみです。
またお付き合いしてくださる同業者様、関連業者様にも感謝です。
皆さん、本当にありがとうございます。
来年も、何卒よろしくお願い申し上げます。

このブログも、2017年の年末には、1000回はいっときたいなぁ、という目標がありましたが、単純にサボっておりました。もうちょっと更新回数を増やさないとなぁと思っております。
一応、このブログの目的とするところは、「不動産を考える人がいる時に、何かヒントというか、何か役に立つことを伝えられたらなあ」というものです。文章でうまく伝えられる時もあれば、まったくもってクソ面白くない時もあるかと思います。まぁ、それも仕方ないかなあと思っております。
この間の忘年会で、とある人に「村上さん、ブログ読んでますよ」と声をかけられました。とても意外な方だったので、ものすごく恥ずかしかったです。例えて言うなら、いきなりの事故みたいなもので、AVを真剣な表情で吟味している時に、知り合いに声をかけられるような緊張感です。
その声をかけてくださった方は、下記のお店の三代目の若大将でした。
https://tabelog.com/kagawa/A3701/A370101/37000312/


ここは、昭和48年からの創業です。わたしと同い年のお店です。わたしが中心街で呑む時は、こちらと、とあるBARにしか行きません。何故かというと、他のお店を知らないから。誘われて他のお店には行きますが、自分で行くときは中心街では二軒しか知りません 汗。こちらのお店については、カルトクイズを出せるぐらい知っています。このカルトクイズは何の役にもたちませんがね 汗。今はほとんど行けませんが、行っていた時期は、村上お前大丈夫か？というぐらいの頻度で行っていました。なので、大好きなお店の三代目が、焼き鳥屋さんと不動産屋さんとはなんの接点もありませんが、点と点で繋がって読んでくれていたということが、嬉しくて嬉しくてたまらないのです。
お店自体は、いろいろとマイナーチェンジはしておりますが、大きな概念のようなものは、きっと変わっていないと思います。初代大将は、今も朝から串の仕込をしておられます。凄いなぁと思います。たまに焼き鳥を修行したいと言う人がいるらしいのですが、初代大将は「誰でもできるから、エプロンだけ持って来なさい」と言われるらしい。誰でもとは、こちらのお店の立ち位置にはなかなか立てないものと思いますがね。
お店にいくと、村上のパターンも決まっていまして、生、キャベツ、身タレ、かしら塩でとりあえず。
レモン酎ハイいって、皮タレ、身塩。もう一回レモン酎ハイいって、最後に肝タレ、芋ロックで締めます。
なので、10回に1回ぐらいの頻度で、最初の身タレ、かしら塩を、身塩、かしらタレでフェイントを入れると、二代目の大将を混乱させてしまいます。すみません、大将。

当たり前のことかもしれませんが、自分が行きたいポイントには、一瞬では辿りつくことは現実的には、ほぼ不可能です。
なので、毎日こつこつと積み上げていくしかありません。そのポイントに辿りつけるまで、諦めないで、飽きないで、サボらないで、こつこつと重ねていくしかありません。自分がやるべきことを、ただただやるだけです。自分がやるべきことをです。
スティーブ・ジョブズさんも、たしか「将来の点はわからないが、今と過去の点は繋げることができる。だから今の点も必ず将来のどこかの点に繋がっていくことを信じることが大切」と。

そんなことを写真の海を見ながら、ぼんやりと考えていました。
だから、ポイントに辿りつくためのこつこつを可能たらしめるためにも、それのためのこつこつが大切なのです。
さてと、ボチボチやりますか。

皆様、良いお年を！




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追伸  高松法務局二階のトイレがリフォームされていました。前の。いかにも行政庁舎っぽい灰色とくすんだ肌色から、スカイブルーのさわやかな色調に塗装されていました。しかも照明がLEDなので明るいです。
よかった！
が、しかし、唯一の個室の便器が和式のまんまでした。前にも当ブログにて書きましたが、かがんだ時に前面の壁と、自身の頭部との有効幅がほとんど取れないために、後ろへ倒れてしまいそうになります。
あんまり、法務局では必要としないでしょという経費削減案からそうさせるものかもしれませんが、ある人によれば図書館、あるいはレンタルビデオ店に入ると、どういうわけか、反射的にもよおしてしまうという説を聞いたことがあります。
村上には、それが法務局なのです。
おびただしい量の印紙を販売して印紙税収があるわけですから、どうか、どうか、洋式へのリフォームをしていただきたい。贅沢は言いません、ウォームレットのみで大丈夫です。
よろしくお願い申し上げます。

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

こないだ、昼ご飯食べに、とある飲食店に行きました。トイレに行って、男性専用の小便器の前に立つと、その中に飲料用のクラッシュ氷が廃棄目的で積載されていました。
なるほど、たしかに捨てる場所としては、おもしろい。
用をたすと、ゆっくりと氷が溶けて、静かに崩壊していくのですね。
なんとも言えない背徳感です。



また、道路の話です。
まぁ、仕方ないですよね、不動産といえば、やっぱり土地、土地と言えば、やっぱり建物を建築したいですよね、建築したいとなると、建築基準法という国家権力が監視してきます。なんでもかんでも好き勝手に建築はできません。


今回の主人公は、ピートさんです。
ピートさんの今の生活動線は、法外の道路から敷地内へ入って行きます。法外道路側に門扉を設置して出入りをしています。
南側にある位置指定道路は、そもそもピートさんのために申請された道路ではありません。たまたま南側に建物が建ち並ぶ際に作られた道路です。

上水道の配管と、下水道の配管も、法外道路に埋設されています。
法外道路は、ロジャーさん、ジョンさん、キースさん、ピートさんで、平等持分での共有となっています。やはり、なんとか法外道路で接道要件を満たしたいけれども、法外道路なので接道要件は満たされません。
ゆえに、43条の但し書申請をすると。
ならば、ピートさん以外の三人の承諾が必要となります。4mが微妙なので、微妙な感じでセットバックも必要かも。がっつりブロック壁も解体する必要があるかも。


あるいは、「敷地延長」として、2項道路からの接道要件を満たすとします。
建築確認申請としては、ロジャーさん、キースさん、ジョンさんの承諾は不必要ですが、とりわけキースさんですよね、ピートさんでがっつり敷地延長で確認申請とっちゃうと、将来的にもう建築できなくなってしまいます。建替のなにかしらの救済措置はあるかもしれませんが。
それで、建築確認申請する際に他三人の承諾は不要ですが、やはり公序良俗、公なる秩序、善良なる風俗、から考えるとピートさん以外の三人の承諾は、三人に説明して話し合いの上、求めたいところであります。


そして、南側の位置指定道路ですが、南側のブロック壁を2mだけ解体してやると、すんなりと、確認申請上での接道要件は、サクッ！とOKが出ます。
しがしながら、位置指定道路の所有者にも、本来ならば、承諾が必要です。通行のね。個人対個人の関係ならば、なおさら公序良俗です 苦笑。

でも、所有者が不明です。
不明なら、まぁええやん！
ってなりそうですが、まぁええやん！とは、なかなかやりにくいんですよね。


ということで、どんな着地点が一番美しいでしょうか？





ロジャーさん、ジョンさん、キースさん、ピートさん、この四人さんは、THE  WHOのメンバーです。
村上のギターアイドルは、ピート タウンジェント師匠です。
ファンクのカッティングとか、サザンロックのカッティングとか、そんなオシャレな、そういうんじゃなくて、ロックのカッティングはピート  タウンジェント師匠のが心地よいです。とりわけ、ピンボール ウィザードとかね。

THE  WHOは、やはり中期が好きです。初期のMODSのキャチーな感じも好きですが、フーズネクストや、四重人格などの、勢いがあるロックも好きです。

https://youtu.be/7YR6w9hyVBA


本来は、アルバムのLIVE AT LEEDSのyoung man blues を聴いてもらいところだが。それは、演奏のクオリティー高めなので。

ベースのジョンさんが、なんで骨の服なのか？ 苦笑。
とか、キースのハイハットが、もはやシンバル状態とか、ピートは何故に、白のつなぎの作業服なのか？とか、ロジャーはほとんど出番ないやん！とか、突っ込みどころ満載なのがTHE  WHOですが、そこがまたよろしい。
ピートのギブソンSGがカッコイイ！


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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

今朝、薄暗い時間帯に、白い息を吐きながら、いつものコースを走った後に、ものすごく久しぶりに内海うどんへ行きました。
目的は、昔、番町のさか枝の早朝うどんをやっていたように、寒い時にアレをやると美味いだろうなと。
かけ中の麺をしっかりあっためて、生卵をおとして、とりわけ白身部分に熱いかけだしを、ゆっくりじっくり、いやらしいぐらいにじっくり白身に注ぎます。
それにより白身が白くなって、熱々のうどんを、12月の寒い朝に、黄身と麺を一緒にすすると、小確幸が炸裂します(小確幸とは、村上春樹氏の表現によると、小さいけれども確かな幸せ、というやつです)。


最近の気になった判例です。
まず、NHKの訴訟。
訴えのそもそもの主張である、契約自由の原則にはあんまり触れられなくて、表現の自由の解釈による着地点なのかと。
となると、放送内容のクオリティーの高さを求められるのかな？と、村上は思います。
いっそのこと、ここだけスポンサー制度をやっちゃえばいいのにと思います。そうなると、次は、今となってはネット配信の時代でしょ、みたいな議論になりそうだし。
今は、双方何を主張しても、ぐっちゃぐっちゃの論争になりそうですよね。


次は、嫡出否認規定の違憲性。
マイナーですが、考えると難しい社会問題です。
どんなことか？
民法775条における嫡出否認の訴えの原告適格について。
夫のみに認められていることに対して、民法の規定は違憲ではないかと争うものでした。

事件の背景として，女性が元夫から度重なる暴力を受けて別居した後、想定ではちゃんとした別の男性との間に娘が生まれました。
離婚成立後にその別のちゃんとした男性を父とする出生届を提出したところ、婚姻中に懐胎した子どもは元夫の子どもと推定する民法772条の嫡出推定規定により、その出生届出が認められず，その女性の子どもは結果、無戸籍になってしまったというものです。
なんじゃそりゃ！((((；ﾟДﾟ)))))))
暴力をふるう元夫に対して、暴力を受けた妻が嫡出否認をお願いします！ということは、並大抵のことではないと思います。実際に、判決の中で「夫から暴力を受けた妻への支援制度の整備が必要」というコメントがありました。

無戸籍者については、日本に１万人を越えるらしい！((((；ﾟДﾟ)))))))
まじか！((((；ﾟДﾟ)))))))

戸籍が無いと、ほとんどの身分証明書は作れないし、銀行口座もまず作れません。
身分が明らかにならなければ、満足な社会保障だって、到底受けることはできません。

ただ、世界的に見ると戸籍制度を採用している国は日本や韓国、台湾くらいだそうです。
社会保障を受ける要件として、日本では戸籍が重要になりますが、世界的に見れば戸籍制度は少数であり，家族ではなく、個人単位で管理する国の方が多いらしい。


この判例も、ちょっと前に改正があった、遺族年金の、お母さんが他界してももらえるよ、という制度解釈に似ているのかな？と村上の持論です。
古き良き日本の男尊女卑から、男女イーブンだよ、みたいな。


写真は、年に一度の禁断症状から。



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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

昨日のような天候だと、お酒の衣替えも必要ですね。
慌てて、純米酒をスーパーで買ってみました。
マルナカで買うパックのやつだけど、なかなか旨い。
熱燗という日本の文化に感謝です。
あっ、湯豆腐というシンプルさの極みにも。


さて、タイトルがなかなか物々しいところですが。
昨日の四国新聞の記事です。
真実の内容も見ないで、文章の中の部分を摘まみ取って指摘することは適切でないことは理解しています。
しかも、記事って、現象に対して関係ない第三者が書いていますし。
だけどちょっと書かせていただきます。

ざっくり記事の趣旨を簡単に言うと、「とりわけ地方都市の、もう売れる見込みが無いような不動産は、地元の不動産屋は頑張って売る気も無いから、行政を不動産屋に見立てて、行政のことを普通の不動産屋よりは信用できそうと一般市民はきっと思うだろうし、行政が、街作りとかに取り組んでいるNPO法人に物件を紹介するように法改正しようとしている」と。


あの〜、売れないかもというような激安物件、普通に取引していますが、何か？

しかも全力で。


あのね、国よ、国土交通省よ、人の資産の権利と、血が通った人の想いが動く時って、いろいろあるんですよ。
ほんとに。
ほんとに、いろいろあるんですよ。

不動産とか、自分の想いとか、家族の想いが動く時って、たくさん言葉にする人もいれば、あえてしない人もいるんですよ。人ってデリケートですよ。
それと、不動産ってなんだかんだいって、法律がんじがらめの商品でしょ、ほんまに難しいんですよ。
媒介報酬たくさん欲しいけど、我々不動産屋はそんなことだけで動いていませんから。

地元の不動産屋を決して舐めないでください。
頑張っている同志は、本当にたくさんいますから。

こんな記事にあるような、しょーもない法改正をやめましょう。
本当に改正すべき法律は、国土交通省はわかってるんだから、さっさとやりましょう。
不動産屋が、売る気が無いとかいうんじゃなくて、依頼を受けて売るために、売却できました！ってゴールしたら不動産屋が赤字になるんですよ、という現実を見ないのでしょうか？、きっと現場やっとことないし、現場やる気もないし、きっと不動産屋を小馬鹿にしてるから、わからんのやろうなぁ〜、一生。
だから、しょーもない法改正じゃなくて、本当にすべき法改正があるはずなのです。
なーんか、ここ数年の国土交通省のフットワークの軽さ、中古住宅流通活性化ラウンドテーブルとか、空き家対策特別措置法とか、めちゃめちゃかっこええなあ！と思っていたけど、今回のプレスリリースは本当に残念です。
国土交通省、ちゃんとしてください。ほんとに。


さらに、老人ホームを紹介した業者がインセンティブ、まぁ仲介手数料みたいなもんを貰っても、宅地建物取引業法違反にはなりません！って経済産業省が大丈夫！って断定したけど、おいおい、経済産業省、お前が言うな！と。
それ、経済産業省に利があるシナリオやん。
国土交通省がコメントしてくださいよ！((((；ﾟДﾟ)))))))
ダメやぞ！って。

あのね、別にね、不動産屋の仕事が取られて困っちゃう！みたいなことを言ってないんですよ。
宅地建物取引業法違反になるようなことを、不動産屋がするならば、あるいは不動産屋のような何かがすれば、すぐさま目くじら立てて、ダメ！ダメ！ダメ！と批判されます。訴えられます。罰せられます。
逆だと、なーんにもお咎めなし。
舐めとんか！((((；ﾟДﾟ)))))))
そもそも、不動産屋の歴史が黒いから、こんな宅地建物取引業法という法律が作られ、監視されたのですが。江戸時代でいうと口入師で、ダメな職業とされていた。
でも、もう違うでしょ。
いったい、いつの時代のままの不動産を捉えているんですか？
さっさと現実の現場に気付きなさい。


なーんか、口わるい文章になってしまったので、写真もなーんかわるそうなフィギュアです。
スーパーで、長男に拝み倒されて買わされた食玩です。
税込で400円ちょっともします。
しかし、なかなかクオリティー高い。



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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

まぁ、わたしの息子は当然ながら、わたしのブログを読むわけでもなく、読むことができるわけでもなく、わたしが、息子直接に対してのサンタクロースの虚偽表示である真実を知る術は、今はない。
ゆえに、この時期の息子に対する、サンタクロースに何をお願いするんや？、というヒアリングに対しての返答を楽しみにしているのですが、回答は仮面ライダービルドのベルトらしい。戦隊ものと、仮面ライダーのマーケティングの成功はとんでもなく凄いのでしょうけれど、親達を困らせます。玩具が無駄に高価！
ストラトが、とか、ジャズベじゃなくて、プレベが欲しいとか言って欲しい。でも、60年代とか、70年代のやつ、とか言われても本気で困りますが 汗。



2項道路に接する分譲地の接道の在り方について、そもさん！、せっぱ！、という一休さんと新右衛門さんとのやりとりみたいですが。
でも、今宵の内容は、まあまあ難解です 汗。

こんな、土地がありました。



分譲地にします。
2項道路なので、道路の中心ラインから2mのセットバックにしてみました。



スタンリーさん、マーカスさん、ヴィクターさんが、それぞれの区画を所有することにします。

セットバックしたけど、いやいや、近頃の道路は5m以上は欲しいやろ！、ということで、更にセットバックしました。 
最初のセットバックで、建築基準法はクリア出来ていますが、更に自主的にセットバックしましたよ、と。




ここ！のところは、私道路になる、そして地目は公衆用道路だけれども、2項道路のセットバック部分のように、建築基準法のシバリがありません。
つまり、ヴィクターさんと、スタンリーさんは、道路としての現況を維持しているけれども、マーカスさんだけ、最初のセットバックラインと自主的に後退したラインとの間のところに工作物を設置したとなると、せっかく自主的にみんなで後退しているにもかかわらず、道路のラインがデコボコになってしまい、当初の目的である「自主的に道路を拡幅させておきたい」ということが達成できなくなってしまいます。
自身の宅地を道路提供したにもかかわらず！、ということです。

なので、上記のことを防ぐために、ここ！という部分を、各々が単独で所有するのではなくて、一筆の土地として、スタンリーさん、マーカスさん、ヴィクターさんの、共有にしたとします。それぞれが持分を三分の一ずつ持つということです。







ここで気がかりなのが、共有なので、スタンリーさんが道路の掘削をしようとするならば、マーカスさんと、ヴィクターさんとの承諾が必要となってきます。
もちろん、マーカスさんが道路の掘削をするなら、スタンリーさん、ヴィクターさんの承諾。
ヴィクターさんが道路の掘削をするなら、スタンリーさんと、マーカスさんの承諾。
三者ともども、条件が同じです。
三者がパワーバランスを均衡に保っております。

しかし、どうでしょう？
この三者の中で、「俺は、今から5億年先まで道路の掘削なんてしないぜ。だから、他の奴等の道路の掘削なんて知らないぜ！はっはっはっはー！」という奇人変人が居たとしたら、どうでしょうか？
あるいは、この分譲地を取得して、何らかの事情で空き家になってしまい、数十年経過してしまい、相続登記もなされていなかった。法定相続人とコンタクトとることが、ほぼ不可能で、もはや相続登記もできない。ゆえに、道路の掘削承諾をもらえない。
さらに、行政庁の建築の許可が得られない。
そして金融機関が、この土地を担保設定できないと、もしも判断したとしたら？
スタンリーさん、マーカスさん、ヴィクターさんは困ってしまいますよね。


ということなので、やはり三者の持分を一筆にまとめて共有にするのではなくて、三者の持分は三者の持分として残すとして三筆に分けたままにしておく。
そして、三者のそれぞれの持分に対して、三者がそれぞれに義務者であり受益者として「通行と道路掘削と給排水」の地役権を設定しておく。








ここまでやると、やはり対抗力がバッキバキに発揮されますね。刺激は強めですが 苦笑。

本来の民法と登記の効能ですね。




さて、スタンリーさんと、マーカスさんと、ヴィクターさんは、一体誰なのか？ということですが、下記の動画を参照してください。

https://youtu.be/kO7Y6UEjydY



確か、SMVというバンドです。
企画ものです。
何年か前に、CD買いました。

左のスタンリーさんは、とにかく手がデカイから、ベースがオモチャみたいに見えます。

中心のマーカスさんは一番冷静で、二の腕の筋肉がハンパじゃありません。

右のヴィクターさんは、決して映画プレデターの宇宙人ではなくて、ベース道に真摯な人です。この人が主催するベース合宿に行ってみたいです。たぶんついていけないと思いますが。


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おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。  

「そもそも、不動産の価額の下落はどうして、ここまで下がってしまったのか？」

なんだか、朝まで生テレビみたいな、あるいは、有識者がやっさもっさしても答えは出ません、みたいなタイトルで、ごめんなさい。
途轍もないタイトルで村上もびびってます 汗。
しかしながら、不動産の価額が下落した理由を述べれば、ドッバーって出てくるほど無数に、主張したくなる理由が、みなさんあると思います。
バブルがはじけた、
人口が減っている、
景気が悪い、
物価が下がっている、
不動産が余っている、
田舎はダメだから、
ショーシコーレイカだから、
とかとか、挙げだしたら、キリがありません。

でも、ほんとの真実ってなんなのでしょうね？
たぶん、誰にも正確な答えはわからないと思います。

バッシングは受けると思いますが、村上が思うには、不動産の価額が下落した理由は、「まぁ、別にええかぁ」という世の人々の気持ちなのかな？と思います。

「不動産もったり、家建てたり、まぁええかぁ」と。
これ、なんじゃないのかな？と。
興味がないというよりは、魅力を感じないというか、ワクワクしないというか、「まぁええかぁ」みたいな。「不動産もつこと？、だからどしたの？、別にいらんのとちゃう？」みたいな。

きっと、例えが悪いって言われるんだろなぁ？！って思いながら書きます。
今では、なんだかものすごい数の弟子がいらっしゃるラーメン二郎という、ラーメン屋さん。
今から、24年前、村上はそこでちょくちょくラーメンを食べていました。注文するのは、必ず「大ダブル」でした。1992年から1993年のことです。バブルが弾けた真っ盛りの頃です。当時の、伝説の「鍋二郎」は今でも存在するのでしょうか？ここまでのくだりで、今のラーメン二郎フリークと言われる、ジロリアンからすると、たまらない話かもしれません。
何が言いたいかというと、今のラーメン二郎三田店、いわゆる総本山、本店の大ダブルは、850円です。村上が二十歳の当時は、たしか470円でした。

消費者物価指数は下がる一方です。

なのに、ラーメン二郎の価格は上昇しています。
倍近くにも。
おかしくありませんか？
でも、今でも行列が絶えません。
ものすごい人気です。

賢い有識者さん達はきっと、上手な理由を並べてくれると思います。そりゃちゃうよ！と。
村上が思うには、上記の「まぁええかぁ」という心理ではなくて、「どうしても、たまらなく」という渇望が価格を上昇させているのだと思います。
まぁ、ここで、何百円と何千万円の話を一緒にするな！という声も聞こえてきそうですが 汗。
最終的には、人の購買意欲は、理論ではなくて、感情だと思います。
ほんとに欲しかったら、どこまででも行く。
欲しくないものは、見向きもされない。
単純に価格の成り立ちは、こういうことだと思います。
しかしながら、地方都市の不動産価額の下りっぷりは、どうにかならんのでしょうか？
47年間連続で北海道から沖縄まで毎年オリンピックが開催されでもしたら、ちょっとは上昇しますかね。
それでも、結局東京が全部持っていきそうですね。



不動産の最終決済の取引の現場、銀行の応接室で、着金の待ち時間の正しい過ごし方とは。

①司法書士の紳士なおじ様が、当たり障りの無い時事的な話をニコニコしながら話す。

②不動産屋さんが過去の武勇伝を空気を読まずに話す。しかし笑いはとれる。

③売主さんが買主さんに、丁寧に自治会のことなど親切に説明してあげている。

④雇われ補助者が無言で法務局提出書類を黙々と何度も何度も確認している。

⑤やたら待たされた挙句、新米担当銀行員が汗だくで伝票の書き直しを買主さんに説明している。


「着金待ち時間対応 小噺集 CD全100巻」
各種状況対応の検索付き。
4800円(税抜き)
もしも、こんなのがあったら、ちょっと欲しいかも。
いや、欲しくないか 笑。



写真は、長男の作品、カメラとのこと。
向かって左のペットボトルはフラッシュかとおもいきや、ハイチーズ！ってポーズをとると、このペットボトルから、火、包丁、鉄砲の弾、あるいはヤリが飛んでくるそうです。
そんなん、写真撮れんやん 苦笑。
どうしてこんな恐ろしい発想ができたのか。
親の教育か 汗。



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