不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

たまには宣伝です。
手頃な中古住宅です。
築年数はなかなかの経過年数ではありますが、
「当時の大工さんがしっかりしていた」のか、
建具や玄関や階段、建物の躯体はしっかりとしている印象を受けます。
これぐらいの築年数ですと、玄関はいってすぐに「ありゃりゃ？」となったりするのですが、そうではありません。
雨漏りの履歴もありません。
白蟻は過去にいなかったのですが、売主さんが心配性？でして、
あえて定期的に業者さんに点検してもらっています。
床下は、あの業者さんの扇風機が回っています。

駐車場は庭を解体すれば２台は可能になります。
ついこのあいだまで、お住まいされていて引越（2023年11月）をされたので、
すぐに住めなくはないけれども、
まぁ、普通はリフォームしますよね？

リフォームはどこまでするのか？どこまで「必要なのか？」と。
「必要なリフォーム」と「欲望のリフォーム」と分けて考えたほうがよろしいかなと。

この物件、まぁキッチンはやりますなぁ。
お風呂とトイレはしなくてもいいかな。このあたりは人それぞれですなぁ。
1階の洋室の床が経年劣化していますので、床の補修は必要です。
あとは、畳と襖の交換かなと。

物件価格と、購入費用と、リフォーム費用と、
合算しても、そんなに莫大な金額にはならないと考えます。
ここ数年、牟礼町の開発も進んで、ちょっと落ち着いたのかなという気がします。
駅と学校と店舗が近く、わりあいに住みやすい立地かなと考えます。
リフォーム見積も可能ですので、
ご興味のある方はお問合せくださいませ。





写真は、今ちょっと話題の「いなもく」うどんさんです。
こちらのお店のコアなファンであり食通の方のオススメと言うことで、いざ！
平日なのに、こんな山奥なのに、開店前には少人数が待っておられました。

特筆すべきは、「かけうどん」の出汁ですね。
とにかく美味い！です。

あと、天ぷらですが、ほぼ揚げたてです。
「とり天がめちゃくちゃでかい！」
「いや、ゆーても、しれとるやろ」という気持ちで挑みましたが、
「ほんまにでかかった！」です。ドでかい！です。
私は、昔なつかしの天ぷら、
たまねぎ、茄子、ウインナー、ししとう、スイートコーンを串刺しにしたやつです。
ごちそうさまでした！



【年末年始休業のお知らせ】
平素は格別のご高配を賜り厚く御礼申し上げます。

Ｔ-不動産では、誠に勝手ながら下記日程を年末年始休暇とさせていただきます。

【年末年始休業期間】
2023年12月27日(水)～2024年1月8日(月)
休業期間中にいただいたお問い合わせについては、1月9日(火)以降に順次回答させていただきます。

皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

時節柄、ご多忙のことと存じますが、ご自愛くださいませ。
来年も変わらぬご愛顧をお願い申し上げます。




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#年末年始　#いなもく　#高松市不動産査定　#高松市不動産売買

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

こんな書き方しても、わかるか！って声が聞こえてきそうですが（汗）。
先日、とある行政機関の担当者へ、とある申請をしたのですね。
申請の際の添付資料を事前に聞いて、バッチリ確認してと。
申請の際に添付資料を確認してもらって「あ～、大丈夫です。よかったですね」と。

ＢからＤへと権利を移転させる申請です。申請したい権利はＢが持っている、と行政は認識。
ＡとＢは夫婦です。
ＡとＢの子としてＣがいます。
Ａが他界したあとにおいて、Ｂが他界されました。
法定相続人はＣです。
Ｃが原因売買によってＤへ所有権移転登記を完了させました。
ね、わかりにくい話ですよね（滝汗）。

さて、ここで、行政機関の担当者は「Ａの除籍謄本が必要ですよ」とおっしゃいました。
Ｂの除籍謄本を提出しておりました。
Ｂの除籍謄本にはＣが登場してきません。だからという理由です。
でもね、ＡからＣへ原因相続による所有権移転登記が完了した登記事項証明書は提出しています。


わかると思うんですけどねぇ～、
ＢとＣはつながると思うんですけどねぇ～。


こちらの担当者さん、ええ人なんですけどね、
仕事がキレッキレ！すぎて、
私の心の中で勝手に「歩く六法全書君」と呼んでいます。

Ｄの代理で動いて申請手続きをしたのですが、
いや～、いろいろありますね。
でも、ちゃんと手続きをしておくことは大切です、はい。



なんか、最近、エブリイの「びんちょうまぐろ」が安くて、とても美味しいのです。
北海道の日本酒と、北海道の器で。


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#高松市不動産売買　#高松市不動産査定

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

正直な話ですが、1万円の物件も、1億円の物件も、
宅地建物取引業者がすることって、同じです。ほんとに。

「安い物件」というのは「何かの理由」がある。
「何かの理由」というのは、
大抵は「ややこしいマイナスなこと」である。
「ややこしいマイナスなこと」というのは、
調べることが大変である。
「調べることが大変である」というのは、
手間と時間と費用がかかるのである。

けれども、宅建業者がすることって、
「同じ！」なのです。はい。


ちょっと話が少し逸れましたが、
今日は「そんなんわからんやん！」
っていうオチです。
昨今でこそ、「民泊ブーム」「インバウンドブーム」があることから、
海岸近くの土地に建物を建築する動きがたくさんありました。
しかしながら、「海近く」「海が目の前」という土地っていうのは、ありそうで無いんですよね。
ですから自ずと、そういった物件を扱うことが少ないです。
たま～にはありますが。

そして、その「たま～に」が最近来たんですよね。
そして、そして、初めて見ましたよ、「海岸保全区域境界線」となるものを。

この海岸保全区域内に土地があると、
「海岸法」の規制がかかります。
建築物を建築する前に、香川県河川砂防課へ申請する必要があります。
「申請」ということは「許可」が必要です。
通常の一般住宅であれば、まず許可が出ると考えます。
建築確認で提出するような、
位置図、配置図、立面図、基礎図などなどを提出する必要がある、ひと手間はかかります。

今回の現場ですが、
海岸からはまあまあ距離がありますし、
線路は挟んでいるし、
太い道路も挟んでいるし、
普通に住宅も建ち並んでいるし。













「わかるかぁ！！！」











今回は何故「海岸保全区域境界線」があることに気づいたかというのは、
たまたま当該土地が分筆をしていたんですよね。
そして、土地家屋調査士が作製した調書に添付してある現況図面に、
「海岸保全区域境界線」なる線を記載していたからです。
でもね、この土地家屋調査士が作製する図面には、
別に海岸保全区域境界線の記載を求められているわけではありませんからね。
あくまで境界（筆界）の官民査定ですからね。

現地に「海岸保全区域」という看板もなし。
道路や公物に何か表現しているかというと、何もなし。
市役所の職員に聞いても、
「いや～わからんっす」「たぶん県のあそこかなぁ」という感じ。
県土木事務所に行って、担当者を探して辿り着き、
担当者も「むむ？何やろか？」となり、
裏でガサゴソしてから出てきて、
「これですなぁ～、海岸法」という感じです。



法律って、ちょっと不親切なところがあって、
「人殺しはダメよ」と刑法に書いてあって、
ほとんどの人はそれを知っています。
しかしながら、
「海岸保全区域では規制があるよ」と海岸法に書いてあって、
ほとんどの人はそれを知らない。
まぁ、似たような現象は、いろんな法律で、
いろんな局面で発生しているとは考えますが。


ごくごくたまに仲介手数料（これは造語、本当は媒介報酬）は高いよねぇ～っておっしゃる人もいますが、上記を調査できていない時のリスクを宅建業者は背負っています、カッコよく言えば。
まあ、プロなんだから、そんなの当たり前でしょ！って言われると、「はい、そうです、すみません」なのですが（汗）。

だから、現地に看板や目印がなくても、
「あれ？なんかちょっといつもと違うなぁ」という時は、「注意して渡れ」ということですなぁ。

ブルース・リーのように「Ｄoｎ’ｔ　think　！　　Ｆeeｌ　！」というやつですなぁ。
けど、前の晩、深酒とかしていたら気付けるもんも気づけなかったりして・・・。


「あれ？うちの土地、そういや海岸近いかも」という未来の売主さんは、
気に留めておいてくださいね。




写真は、わざわざ観音寺市まで測量に行ったので、
ミラーマンさんが「ここまで来たら、行かないかんでしょ」ということで行った、
初めての「かなくま　うどん」さんです。
期間限定の「しろみそ仕立て」です。
きっちりいりこ出汁が効いていて、決して甘くないのです。
そして、見た目の先入観「甘いんちゃうん！？」とか「むつごいんちゃうん！？」とかの真逆の印象です。
餡子はぜんぜんしつこい甘さではないのです。
そして、お餅がとにかくやわらかいんです。
それと、意外にもうどんの麺が、とにかく剛麺です。
讃岐人が贅沢とする文化である「雑煮に餡子のお餅」と、いっしょにうどんを食するという、讃岐人が創った、讃岐人のための、一杯のうどんでした。
「また、食べたいか？」という問いに対しては、
「もちろん！」という感じです。


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#高松市不動産売買　#高松市不動産査定　#不動産調査　#海岸保全区域　#かなくま　#餡餅入りうどん


 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

今日はＡＴＴＢの記事の抜粋です。

at home ＴＩＭＥ　2023年9月号
「離婚協議中の夫婦の住宅売却の注意点」
みらい総合法律事務所弁護士　吉岡裕貴


【今回のご相談】
当社は、物件の所有者である夫Aから、妻Bと暮らしていたマンションの1室の売却依頼を受けました。AとBは離婚協議中とのことで、Aからはマンションに関して以下の説明を受けています。
・現在はBが一人で居住しており、Aは別の場所で生活している
・Bには、まだマンションを売却することを告げていない
離婚協議中の夫婦の一方が所有するマンションを売却するにあたって、仲介会社として、どのような点に注意すればよいでしょうか。

【回答】
まず、マンションを自発的に明け渡す意向があるかどうかについて、妻Bに確認する必要があります。Bが明渡しに同意しない場合は、マンションを買主に引き渡せる日の目途が立たないため、売買契約の締結を控えることが賢明な対応なお、Bが明渡しに同意した場合であっても、後に同意を反故にされるリスクは残るので、明渡しが完了したことを確認後に売買契約を締結するのが理想的な対応となります。明渡完了前に売買契約を締結する場合には、売主Aに対し、Bが明け渡さなかった場合のリスクを説明するとともに、Bの明渡期日と買主への引渡期日との間にある程度の余裕を設けておくなど、不測の事態に備えた措置を講じておくことが重要となります。


【解説】
1夫婦間で生活の本拠としていた建物を対象とする、所有者から他方配偶者に対する明渡請求の可否
夫婦共同生活の本拠としていた建物の所有権を有する夫婦の一方が、同建物での居住を継続している他方配偶者に対し、円満な夫婦関係が終了したことを理由に、所有権に基づき、同建物からの退去を要求する紛争は実務上、散見されるところです。この点が問題となった事案において、裁判例(東京地裁判決)は、「夫婦は同居して互いに協力扶助する義務を負うため(民法752条)、夫婦が夫婦共同生活の場所を定めた場合において、その場所が夫婦の一方の所有する建物であるときは、他方配偶者は、権利の濫用に該当するような特段の事情のない限り、同建物に居住する権原を有すると解すべきであ
る」として、特別な事情がない限り、建物での居住を継続する他方配偶者は所有者に対して建物を明け渡す必要はないと判断しました。建物での居住を継続する他方配偶者が所有者に対して建物を明け渡す義務を負うのは、夫婦間の不和の原因が建物での居住を継続する他方配偶者のみの責に帰すべき事由によるものと評価される場合や、建物所有者が基準額を大きく上回る婚姻費用を他方配偶者
に支払っていることが認められる場合など、特別なケースに限られます。




2売買仲介会社として注意しておくべき事項

⑴他方配偶者の意向確認
今回のご相談のように、マンションの売買契約を締結した場合、売主は買主に対して引渡日までにマンションを引き渡す義務を負うことになります。売主が買主にマンションを引き渡すためには、マ
ンションに居住している他方配偶者に引渡日までに退去してもらう必要がありますが、円満な夫婦関係が終了している夫婦間では、他方配偶者が所有者の要求どおりに退去してくれるという保証はありません。もし、売主が買主に引渡日までにマンションを引き渡すことができなかった場合、売主は買主から契約を解除され、損害賠償金または違約金の支払いを請求されることになってしまいマンション所有者は、「マンションは自らが単独所有する物であるから、いざとなれば所有権を有しない他方配偶者を容易に退去させることができる」という前提で、買主との売買契約締結を進めようとするかもしれません。しかし、前述のとおり、実際には、夫婦共同生活の本拠としていた建物の所有権を有する夫婦の一方が、同建物での居住を継続している他方配偶者に対し、円満な夫婦関係が終了したことを理由に、所有権に基づき、同建物からの退去を要求したとしても、特別な事情がない限り、建物での居住を継続する他方配偶者は所有者に対して建物を明け渡す必要はないというのが裁判実務の考え方となります。そこで、売買仲介会社としては、売主が置かれている立場や負担しているリスクを正確に説明した上で、まずは他方配偶者がマンションを自発的に明け渡す意向があるかどうかの確認を求める必要があります。

⑵契約締結の見極めと条件付け
他方配偶者が自発的な明渡しに同意するか否かで対応が異なります。詳しくみていきましょう。

①他方配偶者が自発的な明渡しに同意しなかった場合
他方配偶者が自発的な明渡しに同意しなかった場合、前述のとおり、裁判を起こしたとしても、建物所有者が他方配偶者を一方的にマンションから退去させることができるのは、特別な事情が存在するケースに限られます。明渡しに関する同意が得られない場合は、売主が買主にマンションをいつ引
き渡すことができるかの目途が立たないので、売買契約を締結することは控えた方が良いでしょう。

②他方配偶者が自発的な明渡しに同意した場合
他方配偶者が自発的な明渡しに同意した場合であっても、他方配偶者が所有者に対する明渡しに同意した日付(またはその近辺の日付)を、買主への引渡期日とすることはお勧めできません。他方配偶者が約束通りにマンションを明け渡す保証はありませんし、明け渡す意向を有していたとしても、代替
物件がなかなか見つからないなどの理由で明渡猶予を求めてくるなどの事態が容易に想定されるからです。そのため、売主にとって最も安全なのは、他方配偶者がマンションを明け渡したことを確認後に、売買契約を締結することです。他方配偶者が明渡しを完了する前に売買契約を締結する場合は、売買契約において以下のような工夫をすることが考えられますので、ご参考にしてください。

・他方配偶者の明渡期日と買主への引渡期日との間にある程度の時間的余裕を設けておくこと
・他方配偶者が明渡期日に明渡しを行わなかったことにより引渡しが実現できなかった場合は、売主が買主に対して損害賠償義務を負うことなく売買契約を白紙解約することができるとする特約または引渡日の変更ができるとする特約を設けておくことまた、他方配偶者が約束通りの期日に明渡しを行わなかった場合に、速やかに建物明渡しの強制執行を申し立てることを可能にするため、事前に裁判所に即決和解(訴え提起前の和解、民事訴訟法275条、参考法令参照)の申立てを行い、明渡しに関する債務名義を取得しておくことも有益です。


【所感】
う～ん、重々しい話のようにかんじられるかもしれませんが、
普通によくある話です。
例えば、自宅の土地と建物の所有権登記の名義人が夫の単独とします。
そして、夫は他の女と不倫をして、他の女のアパートで同居しているとします。
そして妻はマンションにまだ居住しているとします。
ポイントは「夫は所有権登記があるから、夫が妻に対して、俺のもちもんやから、さっさと出て行けや！！！」とは短絡的には言えないのだ、ということですね。

実際の現場では、「これから離婚調停なんです」とか「今、離婚調停中なんですけど」とかで、この場合はどうなるの？といった相談がございます。
これを言っちゃあ、アレですけど、人生いろいろと、本当にケースバイケースなので、ひとくくりにこうだ！とはならないんですよね。
ちなみに、売主の売却理由が「離婚」って買主からするとマイナスなのでしょうか？（疑問）。



写真は、「Ｓｕｎｎｙ」by　Bobby Hebb　のジャケットです。
今更？って感じですが、ここ数日、このＳｕｎｎｙを弾いてます。
自分的には、まったり跳ねた感じのＦＵＮＫ調でやりたいかなと。
ちょっと速めのＰＯＰな感じもかっこいいですが。
Ｊａｚｚ感出したいんですが、これは検索して勉強です（汗）。


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#離婚した家の売却　#高松市不動産売買　#高松市不動産査定　#Sunny　#Bobby Hebb



 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

11月11日は、2015年からですが、
毎年「ベースの日」に認定されています。
イベントがあるようですが、わたし個人的には何もありません。
ベース弾かない人からすると「はぁ？」という感じかと思いますが。


先日、香川銀行さんが弊社へお越しになられて、いろいろチラシを提供してくださいました。

中古住宅を買うとして、10年間の固定金利が「0.6%」！！！って。
金利が上向いているこのご時世に、あえて逆行していくという。
香川県限定とのことですが。さすがは「香川」銀行なのかもしれません。
なかなかイイんじゃないでしょうか。

それと、住宅ローンの時に、団信に加入するんですが、
大抵、中年男性はいっかいは悩むはずです、
「三大疾病つけておくか？どうか」を。
このあたりも悩まなくてもいい設定にしてくれております。
安心です。

住宅ローンについて、ご紹介しておりますので、
ご要望のかたは、お申しつけくださいませ。


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#香川銀行　#伏石支店　#住宅ローン　#中古住宅　#高松市不動産売買　#高松市不動産査定

 

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

最近受けた相談？質問？で、ちょっと気になったことを。
相続放棄と、相続土地国庫帰属制度の話です。

相続土地国庫帰属制度は、令和5年4月27日からスタートしました。
この制度と相続放棄とを、一般の人はごちゃごちゃにして捉えているのかな？と感じます。

相続放棄とは、簡単にいうと「相続そのものを全部いらない！」としてしまうことです。
だから相続土地国庫帰属制度は部分的には国庫へ帰属させておいて、部分的にはきっちり相続として受けるということができる。といったなかなか画期的な制度なのかな？と考えます。

なんでもかんでも国が引き受けるというわけではありませんので、大まかなイメージ、パッと思いつくものは、広大な山林とか、休耕地となっている農地とか、そんなところかなと考えます。
国が受けることができる・できないの適用要件がありますので、法務省のホームページを読んでおくといいと思います。

この制度を利用するにあたり審査手数料が一筆あたり14,000円が必要です。
負担金は原則200,000円です。算定方法が別に定められています。
何？タダとちゃうんかい？とまず思うんじゃないでしょうか。


めちゃくちゃ簡単にまとめると国が引き受けてくれるものは、
相続して、土地であり、建物があってはダメで、やばくない土地、こんな感じです。

ちょっと法務省のガイドを拝借しますと、下記のものはダメです。
・建物の存する土地

・通路その他の他人による使用が予定される土地として、①～④が含まれる土地
① 現に通路の用に供されている土地
② 墓地内の土地
③ 境内地
④ 現に水道用地・用悪水路・ため池の用に供されている土地

・土壌汚染対策法第２条第１項に規定する特定有害物質により汚染されている土地

・境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

・崖（勾配が３０度以上であり、かつ、高さが５メートル以上のもの）がある土地のうち、その通常の管理に当たり過分の費用又は労力を要するもの

・土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物、車両又は樹木その他の有体物が地上に存する土地

・除去しなければ土地の通常の管理又は処分をすることができない有体物が地下に存する土地

・隣接する土地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分をすることができないの土地

・そのほか、通常の管理又は処分をするに当たり過分の費用又は労力を要する以下の土地


という感じで、そこそこ適用要件がずらりと並びます。まぁ当たり前っちゃ当たり前だけれども、それなら国庫に帰属させなくても、普通に売買で民民でやればいいんじゃない？となります。
ですので、このあたりの適用要件を考えていくと、上述したように、山林や農地が対象になるのかなと考えます。

ここでちょっと気になるのが、境界について紛争がある土地は国庫帰属が出来ないとありますが、境界の確認までは求められていないのですよね。つまり隣接所有者との立会とか合意とかが。これを適用要件にするとなると、測量も必要となりますから、膨大な費用負担となってしまいます。時間もかかります。つまりこの相続土地国庫帰属制度の立法主旨の目的とは逆行するようになってしまいます。だから「境界確認」までは求めていないのかもしれません。
新しい制度ですので、運用してみて、実績が蓄積されていかないと問題点が浮上してこないのかなと考えます。何年間後になって「あれ？いつの間にか、このあたりが国の所有になっているけど、何で？」という問題が出てくるかもしれません。国の所有になってしまうと、国から民へ所有権移転をするのは、とんでもなく大変ですからね。しかしながら、これもまたひとつの仮の問題への対策となっているのかもしれません。

時代が動いておりますなぁ。




写真は、とりあえず基本三角点です。
たぶんレアな場所です。マニア垂涎な場所かも。



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