不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

ちょっとわけあって書く回数を減らしております。
ものすごくディープで、こんなブログでも読んでくださる、絶滅危惧種と思われても仕方がない、感謝すべき村上ブログの読者の皆様方には本当に申し訳ありません。
月曜日か土曜日には書くようにします。
たぶん。
今までと同様に、たいして、おもしろくはありませんが 苦笑。


そこそこ濃ゆい相談を抱えていて、高松市の賃貸のプロフェッショナル、いや、日本一の賃貸プロフェッショナルといっても過言ではないでしょう、事実、日本一になっている方です。賃貸マーケティングなどなどにおいて。最先端です。CDのコレクターにおいても造詣が深く。
ご本人は、賃貸職人とおっしゃっております。
そんな賃貸職人に相談に行きました。

いつものごとく、どんな相談なのかは、書けませんが 苦笑。

決して、たとえは悪くないと思いますが。
それでも、たとえて言うならば、この子は一体何が適しているのか？、この子が開花して自分のため世のため人のために、さりげなく在るにはどうしたらいいのか？ということです。
さて、不動産の相談なのに、余計にわかりにくいですね 汗。


集合住宅の立地は、残念ながら、いろいろ、様々でしょう。
話は脱線しますが、実は、賃貸物件って、こんなとこに欲しいなぁ！って、あるべきだなぁ！、って思うところには存在しなくて、こんなところ建ててどうするん？アホちゃうか！？、新築でも今時、満室になるには時間かかるし、二、三年後の、リーシング二巡目ではほんまにやばいですよ！、って、なかなか満室にはなりませんよ！、って、あのね、そもそもね、香川県って空室率ワーストファイブの常連さんですよー、って。
相続税対策ですよー！って、イイようにハウスメーカーにすすめられてる老夫婦と、その相続人！みたいな。でもまぁ、今の税制がそうだから、どうするんだ？というところでもあるし。
NHKのクローズアップ現代という番組でも数回取り上げられている、社会問題です。なんで、こんな田園風景広がる、人も少ない、どー考えても、賃貸住宅なんて必要とされていないエリアに、わざわざアパートを建築するの？なんで？笑
素人目にも、もう賃貸物件って、空室が多くてやばいのに、一体このありさまは、なんなんだ？という意識のほうが健全です。


話を戻しましょう。
そこで、賃貸職人の言葉です。
「例えば、1K、4世帯の小さな集合住宅があると。じゃあ、そのアパートに40人もの人を、広告して集めて、なんとか契約してもらおうとする。
そうじゃないんだよね。
たった4人に、心底ここがいい！と思ってくれる、ここじゃないと私、ダメなんです！と思われる物件であればええんよね」と。

流石ですよね。賃貸職人。



今の物件って、大抵の人には、70パーセントぐらいには気に入ってもらえる、コンビニ弁当みたいな、全体の調和に、媚びを売ってくる物件ばかりです。
万人ウケしたら、それでいいんじゃない、みたいな。ちょっと言い過ぎか 汗。
賃貸住宅の入居を検討する人の傾向に、真っ先に住宅設備を見ます。ほんとに。
だから、建築メーカーは、なんとかして設備を充実させます。建築メーカーからすると、意味のない無駄な競争です。
売買を検討する人の傾向に、真っ先に地盤と建物躯体を心配する、あとは環境も大切ですね。
また、話が逸れました。




不動産投資の、他の株や金や先物の投資に比べて最も優れたところは、安定性とゼロにはならないというところ。
ゼロにならないから逆に困っちゃうということもあるかもしれませんが 汗。
唯一、心配すべきは、空室。
それと、賃料滞納と、原状回復。


つまり、賃貸物件には、私はこんな物件が欲しいと、これじゃないとダメなんです！という物件があるべきなのです。
大抵の人にはどーでもいいと思われても、この人にはたまらなく必要とされる存在の賃貸物件、そんなのを企画すべきなのです。
全部が全部そうじゃないけどね、って一応逃げ口上は付け足しておきます 汗。






例えば、
郊外に、2DK、賃料グロスで、12万円。
近隣の2DKの相場が55000円なのに。
南面に洋室6畳、北面に洋室6畳。
このふたつの部屋にサンドされるようにして、水周りと、完全防音部屋4.5畳がある。
こんな提案、賃貸新聞には、腐るほど提案の掲載がされてきましたが、生で今まで見たことも聞いたこともありません。
この4.5畳は、本当に完全無欠の防音部屋であって欲しいなぁ、と。
完全防音っていっても、なかなか低音は難しいからですねぇ。チャラチャラした高音は大丈夫でも、低音って、振動でやってきますからね。
ここで、管楽器の練習が真夜中にはできたり、ベースとドラムの練習に充分に耐久してくれたりして。


もしも、村上がオーナーなら、101、202、なんてつけなくて、1F東側をジョージ、2F東側をジョン、1F西側をリンゴ、2F西側をポールと、ものすごくベタではありますが、そんなことをしてしまうかもしれない。
いやいや、ツェッペリンにちなんで、とか、ザフーにちなんでとか、そしたら4ピース限定じゃないか！という不平があったりなかったりで、むしろ3ピースバンドはどうするんだ？とか、8世帯のアパートになると、なかなか難しいぞと、どんどん話が変な方に行ってしまいましたが。
不動産会社の電話対応の会話が、「そうですねぇ〜、木太町のoasisですが、ノエルのご退去が来年の二月ですので、まだご内覧はできないですねぇ〜」みたいな感じになるかもしれない。

だから、人が欲しいと思うものをつくらなければならない。
が、しかし、利回りが心配である。
なぜなら、あくまで投資だから。
そこんところが難しい。

音楽性の不一致による退去は認められないという特約は有効か？、というしょーもないことを考えるが、そもそも立証できないし、重要事項説明のところで、あっ、じゃやめますって言うと、おいおい、じゃお前は俺とやる気ないのか？って揉めそうだし。
オチがどこかへいってしまいました。


しっぽくの時期です。
これは、三木町の多田製麺所さんのバージョンです。
ここは豆腐が入っていますね。
大根が大量に入っていて、炭水化物の消化を促進させるから、夕方には腹が減ります。
ここは歩きで、御年配の方々がいったいどっからやってくるん！？というほど、ぞろぞろ、またぞろぞろ、またぞろぞろとやってきて、ゆるやかーに満席が続きます。

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