不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげさまです！(*´∀｀*)
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。


毎日のスロージョギングを継続しているなかで、
ひとつ疑問があります。利き足である右足のほうが、
当然ながら太くて頑丈です。ゆえに、左足に負荷がかかる
走り方をしたいのですが、この場合、右腕と左腕のどちらを
大きく振ったほうがいいのでしょうか？
先般、築４５年の中古住宅を相続した場合、
どうしようか？ということを書きましたが、
今日はその補足です。
前回は、第三者に貸すとして、
建物にはなんにも手をくわえないで、
つまり費用をかけないで、そのかわりに、
賃借人が入居する際に、
リフォームやリノベーションを好き勝手もかまわないということであれば、
賃貸人にとっては、有利にはたらく可能性があると書きました。
では、今回はその逆で、
通常、一般的な考え方として、
入居前に、賃貸物件らしく修繕することとします。
それで、その費用が仮に２００万円だったとします。
そして、お家賃が５５０００円だったとします。


では、何年かけて、その費用が回収できるのか？


家賃収入は、年間で、５５０００円　×　１２ヶ月　=　６６万円
固定資産税が、年間４万円とします。
火災保険も切り替えて、大家さん用の掛け捨てタイプで年間４千円とします。
所得税はあえて無視します。
すると、入居中のちょっとした修繕費も考えて、
プラスマイナスして、年間収入が、６０万円としましょう。
ゆえに、２００万円　÷　６０万円　=　約３年
つまり、約３年で２００万円が回収できるということです。


むむむ、なかなかわるくない、ですね。


計算と数字は、すべて仮定です。
こういったケース、
いわゆる不動産を賃貸しようとするときに、
気をつけなければいけないことは、
①ほんとに２００万円で修繕が可能なのか？
②ほんとに家賃が５５０００円も可能なのか？
③いやいや賃料もう少し低く設定しても、
ほんとに誰か借りる人はいるのか？
④借りる人がいても、ちゃんとした人
=　家賃滞納しない・普通に建物を使用する人、
そんな人なのか？
⑤借りる人が、一生住むとかって言い出したらどうしよう？
言い出したらきりがありませんが、
たくさん不安要素があります。
これらのリスクヘッジする方法は、
いろいろとあると思います。
それがうまく作用するかどうかはわかりませんが（汗）。
不動産投資みたいなもんですが、
自分の意図、想定が、
現実にバシッとはまると、
爽快感はたまらんと思います。


 

ご覧の通り、見たまんま、
そりゃ旨い寿司ですよ。
しかしながら、とても残念でした。
お祝いというよりも、
何十年もかかった想いのために、
家族で企画した食事会でした。
とても大切なことだったので、
スシローではなくて、
５０年以上続く老舗のお店に、
あえてしました。
親は、昔は少し通った時期もあったそうです。
どうしたのでしょう、
最初から最後までお店の対応が良くありませんでした。
あまりのひどさに途中で帰ろうと思いましたが、
ぐっと我慢しました。
二度と行かないことでしょう。
ぱっとしない食事会になってしまったことが悲しいです。
行こうとする知人がいたら必ず止めることでしょう。
「期待するから失望が生じる」　村上春樹


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