不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

今日から、
消費税10％ですか。
8％の時よりも、ずいぶん実感がありません。
大丈夫なのか？ほんとに。


前回、売却しようとしている物件が、
同じエリア内に複数あって、
競合する物件が多い場合には、
少しタイミングをずらすほうがいい、と書きました。
価格の値下げ合戦にならないようにするために。



といっても、なかなかタイミングがずらせない場合は、
どうしようかな？と。

戸建てであれば、
築年が浅い、築20年ぐらいまでであれば、
効果が期待できそうな方法があります。

①インスペクション
まず、中古住宅を買おうとしている人からすると、
「ほんとに建物や設備は大丈夫か？」
「耐震性や雨漏りは大丈夫か？」
「白蟻被害は大丈夫か？」
「つまりリフォーム費用でどれだけかかるのか？」
といった不安だらけで、
これらを払拭しないと、なかなか購入にまでつながりません。
とりわけ、築年数が浅いと不安になるでしょう。
ゆえに、じゃ、新築しようか、となります。

ですので、インスペクション=住宅診断をして、
「今の建物がどんな状況なのか」ということを浮き彫りにしてやります。
「お化け屋敷理論」というものがあってですね、
お化け屋敷って、どこにどんな仕掛けがあるかを最初に全て知っていると、
まったく怖くないですよね（笑）。
それと同じで、最初にわかれば、不安も消えていくものです。


②住宅瑕疵担保責任保険
これに加入することが出来ると、
新築住宅ばかりが恩恵をうけがちな、
「住宅ローン控除」や、
「登録免許税の軽減や、
「不動産取得税の軽減」が、
適用要件を満たせば、
中古住宅でも、買主さんは恩恵を受けることが可能になります。

これも考えると、妙な保険でして、
人間の生命保険と同じです。
死亡リスクが高い病気に羅漢していると生命保険に加入できませんよね。
建物もボロボロだと、この保険に加入できませんよね。
つまり、建物が「大丈夫！だから、保険に加入できましたよ、と。
そして、いろんな恩恵が受けられると、そういう仕組みです。


③住宅履歴情報
これは、まだまだ日本では、
ほんとに浸透していません。
大手ハウスメーカーも、システムを導入して運用して間もないという感じかなと思います。
それも、過去のは正直詳しくはわかりませんよ、と。

これは、買う人からすると、
「この建物は、いったいどんな経緯があったのか？」という不安や疑問に対して、
応えるというものです。

一番わかりにくいのは、
「何かが」起こって、
「どのようなリフォーム」をしたことがあるのか？
ということです。

所有者に聞けば、わかるんじゃない？と思われるかもしれませんが、
これらを記憶していて、
あるいは、全てのリフォームの領収証や、図面や提案書を残している人は、
ごくごく、ほんとにわずかです。

これらを仮に全て提示できたならば、
買主さんからすると、
「ほっほぅ～！」って、なりますよね。



話が長くなりましたが、
つまり上記の①②③をすることで、
競合物件と比較検討されたときに、
優位にたてると思いませんか？

地方都市にありがちなことですが、
築10年以内の物件ですと、
減価償却させた査定をすると、
新築当時より、少し減額した価格帯になるものの、
それならば、新築しますよ、あるいは建売を買いますよ、
といった傾向になりがちです。
そこで、とりわけ上記の②があることで、
恩恵が受けられるし、買主さんの不安も払拭出来れば、
きちんと評価された価格帯で売却出来るのではないかと考えます。

ちなみに、売主さんの費用ですが、
①は、5～6万円程度、
②は、10万円少し程度、
これで、きちんとした価格帯で売却できるのならば、
やってみる価値はあると思います。





毎年、約束を律儀に守る、
金木犀よ。
あんた、えらいよ。



 

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