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2020年02月10日 【賢く高値で不動産売却（10）】　3月末までに契約しよう。　No.1,160

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

吉川晃司、かっこええわぁ～。
最近、吉川晃司を聞きながらブログを書くのが好きです。

たぶん、３・４月になったら、
もっとテレビや新聞で特集番組がなされると思いますが、
4月から改正民法が施行されます。

まぁ、ちょっと極端な話ですし、
まぁ、かなり時間も足りませんが、
３月末、つまり年度内に売買契約を済ませることが、

「賢く高値で売却できる」と考えます。

いや、もうちょっと言い換えるのならば、

「減額される可能性を少しだけ減少させる」ことにつながるかもしれません。

つまり、これまた言い換えるのならば、
4月からの売買契約は、買主から減額要求をされる可能性が高まると考えます。

それは、どういうことかを、
誤解もされるかもしれませんが、
あえて、わかりやすく伝えてみようとしてみます（汗）。

この民法改正により、
瑕疵担保責任という概念が無くなります。
その代わりとして、
「契約不適合責任」へ転換されます。

では、この契約不適合責任とは何なのか？ということですが、
買主さんが、この中古住宅を買う目的は何なのか？ということが、
自宅として利用するのだ、ということだとしたら、
その自宅として利用するという契約の目的を成就させなければいけません。

自宅として利用するわけですから、
きちんと住宅として機能しなければなりません。
構造体、雨水侵入部分、白蟻被害、については、
当然ながら、売買価額に大きく影響を受けますよね。

住宅設備、付帯設備についてまでは、
厳密に問題としないとしても、
一般的な買主さんからの意識からすると、
管理状態が悪かったり、使えなかったりすると、
価値の減少であると判断してしまうものです。
そのため、住宅設備、付帯設備が「どういった状態であるか？」ということを、
契約書に記載する必要があります。
こういった状態であるから、この売買価額なのですよ、と。

買主さん自身が想定される状態を、
その契約の目的対象が満足させるものであるべきなのです。

そうでは無いならば、
契約書に事細かく、記載する必要があります。
記載が無ければ、契約不適合責任を問われてしまいます。

ゆえに、「こういうことだから、この価額ですよ」と、
買主さんの目的を把握したうえで、
契約書にきちんと記載をしなければいけません。

ですので、売主さんの責任が、
例えて言うのならば、
今までよりも、

濃く、深く、的確に、責任を問われる、

という感じでしょうか。
ですので、今までもそうであるとは思いますが、
「いや～、相続したもんですから、
詳しくは知らないんですよ～」は通用しなくなります。

ですので、３月末までに売買契約をされたほうが、
なんとなく、うまくいきそうで、
なんとなく、ちょっとでも高く売れそうな気がしません？（苦笑）。
逆に表現すると、
４月からは、責任がおもた～くなって、
なんか大変そう、ってなりませんか？（苦笑）。

ですので、もしかしたらですが、
全然わかりませんが、
一般の売主さんが、一般の人に売却するというよりは、
宅建業者による買取が増えるかもしれません。
つまり、一般の売主さんからすると、
怖くて、一般の人には、よう売らん、という傾向も出てくるかもしれません。

ただ、こんなことを言ってしまうと、
身も蓋もありませんが、
「瑕疵担保責任免責」というように、
「契約不適合責任」も免責とできます。

ただ、免責とするには、
その旨を契約書に記載しなければなりません。

今の社会の移ろいと、
民法の改正により、
これらを考えて見ると、
「免責」とするのは、どうなのでしょうか？

どういう傾向になるかは、
現場を経験しないとわかりませんよね。

写真は、庵治から見た、
志度湾の朝日です。
なかなか、ええ写真です。

この土地を買って、家を建てて、
夏は風呂上りにウッドデッキで、ぼ～と海を見ながらビールを飲んで、
冬は正月に初の日の出を見て、
春は野鳥や風を感じて、タラの芽を天ぷらにして、
秋は、何をしようか？

誰か買いませんか？（笑顔）。

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