不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

久しぶりに、
007「カジノ・ロワイヤル」を観ましたが、
やっぱり面白いですね。ベスパーへの想いは、可哀そうですが。
しかし、ダニエル・クレイグさんの腹筋が欲しいですなぁ。


民法改正により、
「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へと言葉が変わりました。
とはいっても、何か大きく変わることもなく、
やはり、一般の売主・一般の買主による取引においては、
売主の「契約不適合責任」を「免責」とする売買契約が多いのではないか、
と考えます。実際にそうでもあると考えます。

売主がプロの宅建業者であれば、
当然ながら「免責」には出来ません。


では、売主が「法人」であれば、どうでしょうか？
例えば、どこかの会社が所有している賃貸マンションや、
寄宿舎を一般の買主へ売却するときに、
「契約不適合責任」を「免責」と出来るでしょうか？

この場合は、宅建業法の適用ではなくて、
消費者契約法第8条の適用となります。

第８条（事業者の損害賠償の責任を免除する条項等の無効）の一部
１ 次に掲げる消費者契約の条項は、無効とする。
一 事業者の債務不履行により消費者に生じた損害を賠償する責任の全部を免除し、又は当該事業者にその責任の有無を決定する権限を付与する条項

２ 前項第一号又は第二号に掲げる条項のうち、消費者契約が有償契約である場合において、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき（当該消費者契約が請負契約である場合には、請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき（その引渡しを要しない場合には、仕事が終了した時に仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき。）。以下この項において同じ。）に、これにより消費者に生じた損害を賠償する事業者の責任を免除し、又は当該事業者にその責任の有無若しくは限度を決定する権限を付与するものについては、次に掲げる場合に該当するときは、同項の規定は、適用しない。
一 当該消費者契約において、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときに、当該事業者が履行の追完をする責任又は不適合の程度に応じた代金若しくは報酬の減額をする責任を負うこととされている場合
二 当該消費者と当該事業者の委託を受けた他の事業者との間の契約又は当該事業者と他の事業者との間の当該消費者のためにする契約で、当該消費者契約の締結に先立って又はこれと同時に締結されたものにおいて、引き渡された目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないときに、当該他の事業者が、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないことにより当該消費者に生じた損害を賠償する責任の全部若しくは一部を負い、又は履行の追完をする責任を負うこととされている場合


つまり、「無効」となってしまいますから、
改正民法の規定が適用されることになります。
買主は契約不適合を知ってから１年間は、
売主に対して契約不適合責任を追及することが出来ます。
ただし、知った時から５年、
権利を行使することが出来る時から10年の経過によって時効が完成します。

ですので、無効になってしまうと「より厳しい規定」となりますから、
当初から、契約不適合責任を「免責としない」ほうが、
売主にとっては、有利に働く可能性もあります。


ここで、もうひとつ注意しておいたほうがいいことが、
「業」に値するような人も「免責とする」はちょっと危ういかもしれないということ。

宅建業者ではないが、収益物件を売ったり買ったりすることを、
そこそこ頻繁にされている個人や、
宅建免許は取っていないが賃貸業をしている法人なんかは、
「契約不適合責任」を付帯しておいたほうが、
よろしいかと考えます。



写真は、
ちょっとたまたま目に入って、
「かっこいいなぁ」と感じたものです。
熱いです。


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