不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

リアルパートーナー　2021年9月号からの抜粋です。

「賃貸物件の買主による未払賃料・未払更新料の請求」（東京地裁平成30年1月30日判決）

事 案
賃貸物件をAから購入したXは、賃貸人の地位を承継したとして、
賃借人Bに対して、売買前に発生していた未払賃料や
未払更新料の支払いを請求しました。

判 決
売買前に発生した未払賃料や更新料の請求権は、
賃貸人たる地位の移転に伴い当然に新賃貸人に移転するものではなく、
別途、債権譲渡の合意が必要である。
ところ、本件ではAからXへの債権譲渡は認められないとして、
Xの請求を棄却しました。

留意点
賃貸物件の売買において、すでに発生している未払賃料等の扱いについては、
売買代金の設定や賃借人退去の見通しなどに関係する重要な問題です。
判決が述べるとおり、買主が賃借人に対して未払賃料等を請求するためには、
必ず売主・買主間で債権譲渡契約を同時に行い、
さらに賃借人に対して債権譲渡の通知（民法467条）を
しておかなければなりません。

さらに、売買前に発生している賃料滞納を根拠に買主が賃貸借契約を解除できるとは限りませんので、賃借人に対する明渡請求権を確保しておくためには、
売買前に売主において賃貸借契約の解除の意思表示を済ませておいてもらう必要があります。





競売物件を落札して取得するとか、
収益物件を取得するとか（収益物件の場合はちょっと言い過ぎか汗）、
なんかは、ある程度は「リスクを背負いこむ」覚悟は必要かと考えます。

まず、売主が「債権譲渡契約」について、「いやぁ～、ちょっとなぁ」とか、
売主（旧貸主）から、賃料滞納賃借人に対して、「賃貸借契約解除の意思表示」を、
「いやぁ～、ちょっとなぁ」とか、
さらには、賃料滞納については、いつ発生するとか・発生しないとかは、保証がありません。
だからというわけではないですが、ある程度は「リスクを背負いこむ」のかなと考えます。
もちろん、嫌ですけどね。

ですので、レントロールはもちろんのこと、
「いったい、どんな賃貸借契約をしているの？」とか、
「保証会社を利用しているの？」とか、
「保証会社を利用しているのならば、契約の何パーセントぐらいの利用なの？」とか、
などなどの、情報開示を気持ちよ～く、
売主さんと、賃貸管理会社があれば管理会社との協力をしてくれれば、
大変ありがたく、いいのですがね。
相手側にちょっと一手間かかるので、
嫌がらずにしてくれると、いいのですがね。




今日の写真は、どうしようかな？と考えていて、
昔の写真を見返していて、
「おっ！」ってなった、久しぶりに見た、
なんかロックな感じです。
※本文と写真とは関係はございません。



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