不動産売買/賃貸物件/香川県/高松市/T-不動産株式会社 | ブログ

おかげ様です。
不動産コンサルティングマスターの村上哲也です。

もうすぐ夏休みですかぁ。
草抜きをして、足がバッキバキです。


at　home　ＴＩＭＥ　2022年7月号から抜粋しています。

今日は、「自宅を売って損をしたら？」という話です。
普通は、物を買ってそれを売ったら、買った時よりは安くなる、ということですが。


【ご相談】
「自宅の売却を検討するお客さまから相談を受けています。安い価格でしか売れそうにないた
め、譲渡損失が生じてしまうそうです。
その場合、所得税や住民税が安くなると聞いたのですが、どのような特例なのでしょうか?」


土地建物の譲渡損失と損益通算
土地建物の譲渡損益は次式で求めます。次式がプラスなら譲渡益、マイナスなら譲渡損失です。

譲渡価額　－　(　取得費　+　譲渡費用　)　=　譲渡損益

建物の取得費は、購入(新築)時の取得価額から減価償却費相当額を控除して求めます。

土地建物の譲渡損失は、原則として他の所得との損益通算は認められていません。
ただし、主たる居住用財産の譲渡損失については、以下の特例があります。



居住用財産の譲渡損失についての特例
譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている居住用財産(マイホーム)を譲渡し、譲渡損失が生じている場合、譲渡した年の他の所得(給与所得等)と損益通算でき、
損益通算後の損失金額は翌年以後3年間繰越し、各年の総所得金額等から控除することができる特例です(所得税・住民税)。

なお、譲渡先が夫または妻、直系血族、生計を一にする親族などの場合は認められません。
マイホームを買い換えた場合と買い換えない場合(賃貸住宅に入居、親の自宅に同居等)では、
内容が異なります。



居住用財産を買い換えた場合
一定の居住用財産を取得し居住した場合、譲渡損失の金額が全額、特例の対象となります。
ただし、住宅の敷地に係る譲渡損失の金額のうち面積500㎡を超える部分に相当する金額は、翌年以後に繰り越すことはできません。
この特例は、住宅ローンを組んで新たな居住用財産を取得することが要件とされ、
住宅ローン控除との併用が認められています。ただし、この特例により所得税がゼロの年は実質的に使えません。



居住用財産を買い換えない場合
例えば賃貸マンションに移り住む等、新たに居住用財産を取得しなかった場合には、譲渡損失の金額のうち、「譲渡資産の住宅ローンの残高︱譲渡価額」が上限とされます。
つまり、譲渡代金全額を返済に充当しても残ってしまう住宅ローンの金額が、
特例の対象となります。




【私見】
こういったお話ですが、何回かご相談を受けたり、
実際に申告された人と関わらさせていただいたことがございますが、
正直、そんなに件数としては多くないですよね（苦笑）。

というのも、「自宅を複数回、購入する！！！」という猛者は、
あんまり、いらっしゃいませんよね（汗）。
収益物件ではなくて、自宅ですからね。
要因としては、やはりお仕事がらみ、転勤がらみが多いかなと感じます。
確定申告もネットで可能ですから、さほどのストレスは無いと思います。





サボテンの花、今年は咲きそうで、まだ咲きません。
写真のものは、数年前のもの。
サボテンの花は、環境に左右されますから。かな？



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